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SARS與新疫情背景下 房地產市場影響對比一目了然

武漢疫情不可避免地對中國經濟造成影響,對比2003年SARS,短期來看,此次疫情對房地產行業的銷售、開工、投資都會造成影響,三四五線城市及重災區域受到的影響更大。但考慮到此次疫情的防控響應及時,預計疫情的持續時間將會短于非典。

從長期來看,2003年非典疫情并未對房地產市場造成明顯影響,且在政策推動下,房地產市場向好。為推動此次疫情對經濟的影響,在“房住不炒、因城施策”的主基調下,中央可能會出臺相應政策放松、信貸投放力度加大等措施,將為房地產業發展帶來一定的積極作用,但影響有限,房地產市場仍然以“穩”為主。

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非典對宏觀經濟的影響

2002年11月,首個非典病例出現在廣東,2月份隨著春運的開始,世界各地出現多例病例,2003年非典進入爆發期。非典不可避免對經濟造成了一定影響。

從GDP季度數據來看,國內GDP增速在非典爆發期出現短暫下滑。從2002年第四季度到2003年第三季度GDP季度數據來看,國內GDP增速分別為9.1%、11.1%、10.1%、10.0%。非典爆發期對經濟產生了一定影響,受非典影響,2003年二季度,GDP增速下降1個百分點。隨后經濟進入調整期,非典對全年經濟影響不大,2003年全年GDP保持了10.0%的增長。

圖:2000年—2005年全國季度國內生產總值同比變化情況

數據來源:國家統計局,伽馬智庫整理

各產業均受到一定影響,房地產行業逆勢而上。2003年3月,非典疫情進入爆發期,群眾擔憂情緒蔓延,人們減少外出,五一黃金周被取消,各個行業均受到較大影響。從數據來看,2003年二季度,第一產業GDP同比增長2.1%,較1季度下降0.7個百分點;第二產業GDP同比增長12.2%,較1季度下降1.0個百分點;第三產業GDP同比增長9.6%,較1季度下降0.9個百分點;而從房地產行業GDP來看,2003年二季度房地產行業GDP同比增長11.9%,受信貸政策寬松和人們購房需求釋放影響,房地產行業增速較一季度上升0.8個百分點。

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非典對房地產市場的影響

SARS疫情對中國經濟短期造成一定影響,但當時中國處于人口紅利的爆發期和中國城鎮化的高速發展期,非典疫情影響并不大,且2003年08月,國務院下發《關于促進房地產市場持續健康發展》(即“18號文”),通過文件首次明確房地產的國民經濟支柱地位,此后房地產行業進入高速發展階段。

從2003年非典期間房地產市場的表現來看,銷售、開工、投資均在疫情爆發期內受到一定的短期壓制,但之后均呈現顯著反彈。

房地產銷售面積同比增速3、 4月份出現明顯, 隨著疫情的控制,5月份開始反彈。從長期來看,疫情并沒有對房地產銷售造成明顯影響,2003年全年銷售面積增速為29.1%,較2002年增長8.9個百分點。從短期來看,2003年3月,非典疫情爆發,全國商品房銷售面積同比增速下降至30%,較1-2月銷售面積增速下降38.5個百分點,4月份增速繼續下降,5月份起隨著疫情好轉銷售面積增速明顯回升,房地產銷售出現明顯反彈。

房屋新開工面積變化趨勢與銷售面積變化趨勢相對同步。長期來看,2003年房屋新開工面積同比增長28.5%,較2002年增長10.9個百分點。從短期來看,2003年3月和4月全國住宅新開工面積同比增速分別為23.1%和21.9%,為年內最低水平。5月份新開工面積同比增速回升至33%,6-8月基本保持在30%上下的水平。

房地產開發投資增速4月份開始下滑,6月份開始出現明顯反彈。全國房地產開發投資額同比增速相對于銷售和開工的變化情況要滯后1個月,2003年4月,房地產開發投資增速出現明顯下行,4月份增速為27.5%,較3月份增速下降8.3個百分點,5月份出現少許反彈,6月份之后出現明顯反彈。

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非典與新疫情宏觀環境的不同

經濟體量不同。2003年,中國一季度GDP增速是11%,二季度回落到9%,次年一季度恢復到11%,“非典”疫情整體并沒有影響中國經濟總體趨勢。2020年,中國GDP總量水平已經100萬億,整體的抗風險能力和當年是完全不可同日而語的,疫情只是短期抑制了消費需求。

房地產市場所處的發展階段不同。2003年,房地產市場剛開始進入高速規模增長的起步階段,房地產商品房銷售面積增速達30%左右。2003年房地產業被正式確立為拉動中國經濟發展的支柱產業,房地產市場正處于人口紅利釋放和城鎮化進程不斷推進的進程中,房地產市場規模和國民住房需求不斷擴大,剛需和投資性需求均呈旺盛發展勢頭。

當前疫情發生的階段正是中國經濟換擋時刻,房地產市場歷經近20年高速發展后市場規模已到達高位,2019年以來,房地產商品房銷售面積開始出現負增長,需求平穩且以剛需和改善性需求為主,投資性需求占比較低。

樓市政策環境不同。非典時房地產行業政策主要為積極支持、刺激需求,帶動樓市發展。非典過后,為盡快恢復經濟,2003年5月中國人民銀行也向全系統和各家銀行發出《關于應對非典型性肺炎影響,全力做好當前貨幣信貸工作的意見〉,明確促進信貸向房地產、汽車和互聯網行業傾斜。8月國務院頒布了18號文件,正式指明房地產為國民經濟的支柱產業。

此輪疫情發生階段政策調控以穩為主,在“房住不炒、因城施策”的主基調,國家可能會出臺部分調整措施,也許將為目前房地產行業注入新的動力,促進房地產企業的發展,但主基調仍以“穩”為主。

營銷渠道、技術條件不同。2003年非典期間是互聯網剛剛起步的階段,房地產銷售全面依托售樓處,非典的爆發,完全切斷了購房人與開發商之間的聯系。而新疫情爆發階段,隨著互聯網技術的不斷發展,房地產企業可以借助線上售樓處、VR看房、中介1對1服務等營銷方式在一定程度上降低物理空間隔離所帶來的房屋交易障礙,并增強開發商的客戶黏性,為疫情過后的爆發期儲備客戶。

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新疫情對房地產市場影響幾何

對比2003年非典時期房地產市場狀況,一季度房地產銷售、開工、投資等指標將受到一定影響。2020年1月春節期間,新型冠狀病毒感染的肺炎疫情蔓延,此輪疫情短期將影響開發商的推盤意愿并提升購房人的觀望情緒,進而導致地產銷售走弱、房企開工、施工節奏放緩、土地市場趨冷,一季度全國地產銷售、新開工和土地成交均可能出現同比負增長,湖北、武漢等疫情嚴重的地區銷售降幅將超過50%。

二季度起各項指標有望逐漸修復。此次新疫情發生在春節期間,各部門緊急采取應急措施,各地分別采取封城、封村等措施,及時阻斷了疫情的快速蔓延,對房地產市場的影響是階段性而不是根本性的。房地產市場需求取決于“人口、貨幣”等根本性因素。隨著疫情逐步被控制,全國范圍內社會經濟秩序和人民生活將恢復正常,預計二季度房地產市場各項指標將有望逐漸回到正常水平。

從政策角度來看,作為對沖疫情對經濟沖擊的重要手段,中央政府會陸續出臺促進社會投資和居民消費的政策,相關貨幣政策放松、信貸投放力度加大是可預期的。房地產市場作為經濟的壓艙石,地方政府因城施策、定向放松力度也會進一步加大,住房需求有望在二季度乃至下半年逐漸恢復。

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