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十城房地產松綁政策公布幾天又撤回

2020年2月以來,為了緩解新冠肺炎疫情帶來的沖擊,多地都發布了穩定房地產行業發展的措施,如加快預售證審批、給予購房補貼、放松限購或限售、首付比例降低等等。其中一些尺度過大的政策在發布當天或幾天之內就被當地政府撤回,形成了“政策一日游”的奇觀。

  這種情況在最近的兩個月當中并不鮮見。據上海易居(博客)(博客)房地產研究院統計,2月21日至4月23日期間,全國至少有10個城市出現了“政策一日游”的現象,包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安,相關購房放寬的政策條款被撤回或調整。

  值得注意的是,在這10個城市中,除了1個一線城市廣州和2個二線城市濟南、青島以外,其余7個城市都是三四線城市。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者指出,三四線城市過去兩年房地產市場都在降溫,庫存壓力開始出現,因此有放松政策的需要。但如果當地政府能夠很好地把握房地產政策的大方向的話,也不會貿然出臺一些過激的措施。

  “目前來看,通過人才政策調整限購、公積金政策和救企業的政策大部分都可以執行,但降低住宅購房信貸的首付政策全部收回了。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示,各地松綁的政策內容不一,但都出現了只要媒體集中報道就撤銷的現象。整體看,短期房地產政策收回的基本都是因為微調力度過大,收回的基本都是刺激市場的而非穩定市場的政策,能夠落地的政策基本是救企而非救市。

  放松信貸的政策全被收回

  4月23日,江蘇淮安被媒體報道取消了外地人購房所需的1年及以上個稅或社保證明,但轉天又被曝出購房政策并未放松,仍舊執行之前限購政策。這是自2月底河南駐馬店出臺“救市17條”被河南省委省政府約談后,60多天里第十個“一日游”的政策。

  事實上,在近期井噴的樓市政策中,被撤回的并不是大多數。根據中原地產研究院數據統計,2020年一季度房地產調控次數高達171次,同比上漲65%,大部分政策目的都是救企業。其中,疫情發生以來,2月份各地出臺房地產調控政策75次,3月再次發布政策60次,4月截止中上旬累計發布次數也超過30次。

  縱觀上述被撤回的政策,大都帶有“鼓勵炒房”的嫌疑。例如,幾個城市提到了降低住宅購房信貸的首付:河南省駐馬店提出將各縣繳存職工的住房公積金最高貸款額度從45萬提高至50萬,同時,將繳存職工首套房貸款最低首付比例從30%下調至20%;陜西省寶雞市明確要求各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策,公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬;廣西省柳州市將公積金最高貸款額度上限調整為40萬元,首付比例調整為不低于20%,二套首付比例調整為不低于30%;湖北省荊州市居民家庭購買首套房時首付比例不低于20%,購買二套房且首套房貸款未結清的居民家庭首付比例不低于30%。

  另外一些政策主要涉及限購和限售條件:廣州提出公寓、商鋪、寫字樓不再限定最小分割單元,不再限定銷售對象;濟南將450平方公里的直管區高標準規劃為濟南市綠色建設產業示范區,這一范圍內購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的,不受濟南市限購政策約束;浙江海寧宣布在3月25日至4月24日時間內“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行;青島提出了限購限售雙松綁,一方面對由于繼承、拆遷等原因在一套住房中僅占部分共有份額的,不按擁有一套住房計算,另一方面鼓勵改善型需求,二手住房由滿5年方可交易變為滿2年便可交易。

  不過,同樣是降低了購房門檻,各地出臺的人才相關政策卻基本沒有被撤回過。如蘇州宣布全日制本科可以直接落戶,大專繳納6個月社保可以落戶;廣東江門提出大專以上學歷的非本市戶籍居民家庭,可購一套新建商品住房等。3月來,累計已有超過30個城市發布了各種人才政策。

  “目前來看,通過人才政策調整限購、公積金政策和救企業的政策大部分都可以執行,但降低住宅購房信貸的首付政策全部收回了。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示,各地松綁的政策內容不一,但都出現了只要媒體集中報道就撤銷的現象。整體看,短期房地產政策收回的基本都是因為微調力度過大,收回的基本都是刺激市場的而非穩定市場的政策,能夠落地的政策基本是救企而非救市。

  一城一策不能碰觸“紅線”

  而從城市分級來看,政策被叫停的城市大多是三四線城市。

  過去兩年間,三四線樓市經歷了2016年的高增長后逐漸退去熱度,進入了一個階段性市場低谷。根據中房指數系統對100個城市的全樣本調查數據,三四線城市住宅均價從2018年一季度的累計漲幅2.32%,下降到2019年一季度的上漲1.20%,到2020年一季度已經變為下跌0.07%。國家統計局數據也顯示,三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格均連續12個月相同或回落。尤其在此次疫情中,多個城市房地產交易被“冰封”,揚州、蚌埠、平頂山等多個城市都出現了2月整月沒有無成交的情況。

  房價上漲乏力更帶來了三四線城市土拍市場的明顯降溫。根據4月23日克而瑞研究中心發布的報告,截至4月21日,今年重點監測城市流拍率升至21.8%,較2019年上漲了5.8%,流拍地塊主要集中在三四線城市,占比達65%。對于一半財政收入都靠土地出讓金的各個地方政府而言,顯然存在松綁調控、推漲房價的動力。

  張大偉表示,疫情下宏觀經濟發生變化,過去過嚴的房地產調控的確應該有所調整。不過,各地針對本地樓市出臺政策過于隨意,部分政策明顯觸碰了政策底線,違背了“房住不炒”的大原則。

  近日,“房住不炒”的紅線又被屢次為中央提及。4月17日,中共中央政治局召開會議,再次明確要求“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位,促進房地產市場平穩健康發展。20日,對于出現天價茶水費的深圳,央行也下令各銀行自查2020年發放的房抵經營貸,防止抵押貸款違規流入樓市。23日,人民銀行上海總部召開座談會,要求商業銀行堅持“房住不炒”定位,嚴禁以房產作為風險抵押,通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求,違規向購房者提供資金,影響房地產市場的平穩健康發展。

  對于各個地方政府而言,自2018年實行以地方政府為主體的差異化房地產調控以來,如何讓“因城施策、分類指導”的政策不偏離“房住不炒”的定位,往往是最考驗其能力的問題。嚴躍進建議,部分地方政府應保持調控的定力,不隨意出臺和撤銷政策,否則會影響政策的公信力。

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