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房地產還有下行壓力 房價大漲的推力已不存在

受到新冠肺炎疫情的影響,全球經濟正面臨著需求與供給的雙重沖擊。以中國來說,一季度GDP同比下滑6.8%,投資、消費與出口大幅負增長。疫情期間放出的大量資金去哪了?房地產市場存在著哪些風險,發展的機會在哪里?疫情對購房需求又會帶去何種影響?

5月9日,在以《全球經濟與決策選擇》為主題的在線論壇上,國務院參事、住建部原副部長仇保興認為,整個房地產市場在疫情后,可能由集中調控、行政調控轉向分散調控、經濟調控;從單一渠道住房供給轉向多渠道、多途徑的住房供給;住房的建造的模式從毛坯房為主轉向精裝修、綠色、健康住宅為主;從單一的居住功能出發轉變到注重小區的配套及生活的便利;住房制度從過去城鄉分割的模式轉向城鄉融合。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛,華夏幸福研究院院長顧強,民建中央經濟委員會副主任、中央電視臺財經頻道評論員馬光遠均提到中國房地產正式進入大城市時代,都市圈是城市化發展的必經階段。

“上半年房地產市場還有下行壓力”

國家金融與發展實驗室理事長李揚指出,疫情期間放出的大量資金去哪了?最希望出現的結果是這些錢進入實體經濟,使人們愿意投資、增加雇員、產品生產出來賣得掉、工資上漲、利潤增加。但是疫情期間釋放的資金基本不走這條路,因為現在很多地方禁省甚至禁國,不能夠生產,企業即使拿到錢,也不會從事實體經濟。于是資金會跑到別的地方去。一般是股市、債市、房地產市場等虛擬經濟,這樣一種資金流向會導致貧富更加不均。

本來說的經濟周期是生產多了、生產少了、物價高了、物價跌了,但現在因資金不流入實體經濟,反映出來的是金融指標的漲跌,如股市漲了、股市跌了,債市漲了、債市跌了,房價漲了、房價跌了。目前全世界都是先把錢放出去解燃眉之急,而顧不上之后會不會洪水滔天產生進一步的問題,但是問題確實存在著。

復旦大學泛海國際金融學院執行院長錢軍認為,房地產市場的風險體現為兩個部分,第一個部分的房企負債很高,現金流有問題,要關注房企的風險,第二部分就是需求降低,短期來看,不存在房價大面積上升的風險。房地產投資2019年依然有增長,以大中城市房地產成交來講,在2016、2017年到達頂峰開始下降,他預測今年上半年房地產市場還有下行壓力。

“住房分配不均衡”

對于“現在有些地方房價下跌,是不是能夠出手買一套?”仇保興表示,疫情使大家深切地感受到,每一戶至少應該有一套房,多代合住的模式是不恰當的。老年人跟子女生活在一起,最好有一碗湯的距離。通過疫情,人們感受到空間實際換來了安全。這樣人們對二套房的需求會進一步地提高,目前市場已經表現出來。從另一方面來看,根據人民銀行最近的調查,城市包括集鎮,民眾住房擁有率已經達到96%,戶均住房資產達到319萬元,這些指標在國際上都處在前列,而且擁有二套房的城市住戶也超過了40%,這些指標說明一個什么問題呢?“說明我們的房地產市場,投機性和投資性的比重相當高。”他說。

仇保興認為,從長遠趨勢來看,農民進城數量在不斷減少,有100多個三線城市人口在減少。而住房人均擁有量已經達到10%,現在缺房子的地方是那些人口不斷增加的都市圈里的核心城市,一二線城市,所以空間上來說目前分配是不均衡的。

此外,此前世界上有兩種養老模式,一種模式為歐美為主的集中養老,如大量的各種所有制投資的養老院。另一種則像中國這樣的居家養老占主要地位的。此次疫情有一個深刻反思,就是集中養老這種模式出現了被顛覆的風險,特別像歐洲這些國家,三分之一甚至二分之一因疫情死亡的人來自于這種集中的養老院,而居家養老使這種風險大大地減少。這樣看來,疫情后居家養老的模式會重新興起,不僅是中國,而且在世界上都可能會出現,這就要求社區提供老年護理的環境。諸如此類都會對房地產市場帶來一些變化,這些變化衡量你要買什么樣的房子,在什么地方買。

“未來10年都市圈住房新增需求100億平方米”

倪鵬飛提出,中國樓市的未來主要在都市圈。首先,人口流向城鎮化演進釋放都市圈住房潛力。其次,職住的城鎮化獨特演進釋放都市圈住房潛力。再次,中國城市化發展和競爭邏輯轉換釋放都市圈住房潛力。第四,城市化功能提升釋放都市圈非住房地產潛力。第五,中國的房地產開發空間布局嚴重錯位。第六,中國住房增量未來雖放緩但也將刷新人的想象。第七,初步估算未來10年都市圈住房新增需求100億平方米左右。

倪鵬飛說,發展都市圈提供了解決存量問題的機遇:一是中心城市的土地和住房供應有限,房價過高;二是各個區域里的各類房地產市場是分隔的,導致短缺和閑置并存;三是特別重要的是新市民特別是中心城市的新市民,他長期的住房沒有得到解決;四是土地、資金、住房在都市圈和非都市圈之間的錯配。風險則是地價房價過度上漲可能會繼續,過度的房地產開發導致過剩,以及提前透支都市圈的發展。

倪鵬飛提出,大都市圈是地方化住房市場的基本單元。同一個市場應該是有一個邊界的,這個邊界正好是大都市圈的邊界,大都市圈是一小時通行圈,又是勞動力市場圈,因此他正好也是生活圈,當然這個體系我們說包括中心城市,周邊城鎮還有農村住房,包括新房、二手房、租賃房,還包括保障房,在這樣一個都市圈里邊,這樣的體系,可以構成一體化互相聯動的一個體系。

為此,應該構建都市圈的全國房地產空間體系和構建都市圈一體化的房地產體系。前者包括要建立以都市圈為單元的全國住房規劃和戰略,以都市圈為單元的全國住房及相關制度與機制,以都市圈為單元的全國住房監管與調控體系。后者包括統籌制定都市圈一體化的住房規劃和戰略;率先建立都市圈一體化的住房制度與機制;實施都市圈一體化的住房監管與調控。

“買房子就會賺錢的時代結束了”

對房地產發展機會在都市圈,顧強持有相同的觀點,他認為都市圈將重新定義未來的房地產市場,買房應該將都市圈作為首選。一個城市的人口增長決定了房地產的基本面,未來新增的城鎮化人口約2/3會進入到都市圈。以2019年為例,全國人口凈增長較多的城市分別為杭州和深圳,相對應的兩座城市的房地產市場也得到有力支撐。

此外,從都市圈內部結構來看,若將其分成內圈層、中圈層和外圈層,則機構性機會主要存在于中圈層和外圈層。顧強認為人口流動格局決定未來的房地產格局,由于都市圈的內圈層基本已經飽和,新增人口主要流向中圈層和外圈層。

馬光遠認為“深圳房價的上漲很正常”,他說,深圳房價其實從2016年年底以后就沒有怎么漲過,表現非常平穩。經過兩年左右的調整以后在2019年的下半年,深圳房價出現了上漲的勢頭。但是不要把這種正常的上漲跟豪宅秒光等相提并論。房地產作為中國最好的投資品的時代結束了。

他給出了6個原因:第一,中國經濟高增長結束了;第二,人民幣的單邊升值結束了;第三,M2(廣義貨幣供應量)的高增長結束了;第四,中國的人口紅利結束了;第五,國際資本對中國房地產市場慢慢地不看好,過去中國房地產市場一個推動力量就是國際資本;最后一個,老百姓的錢花得差不多了,到現在為止,中國老百姓把大量的財富放在房地產市場,包括大量的負債也來自房地產。

馬光遠說,在這種情況下,中國的樓市調控即使取消掉,房價也不會出現大漲,因為房地產的基本面決定了這種大漲的推力已經不存在了。疫情不會改變房地產市場發展的基本邏輯,中國的城鎮化沒有結束,未來房地產發展的基本邏輯就是大城市化,人口向城市群集中;疫情讓城市的分化加劇,有些城市發展越來越好,有些可能真的走上沒落的道路,所以城市的擴張和城市的收縮會同步進行,以后大城市中心城市城市群的重要性會顯著提升,買哪個城市的房子都會賺錢的時代結束了。

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